「とっとり大家の会」勝ち組大家塾へようこそ!

未曾有のアパマン空室戦国時代!あなたは生き残れますか…?なぜ、こうなったのか・・・?
すべてを任せていては勝ち残れません!!正しい知識を習得し、業界の悪慣習を断ち切り、すべては入居者様の満足度向上ために日々学び検証実践する!ここに満室経営のヒントがあります!
そして、健全な賃貸業界を再編するためにも、純粋に大家さん達で防衛していく組織が必要です!ぜひお集まり下さい!

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そもそも大家業とは・・・

「勝ち組大家さん」になるホームページへようこそ!ここへ辿り着いたあなたは非常に幸運な方です。

元々、大家さんは孤独な商売。そして商売といっても、殆んどの大家さんが業者に経営を丸投げしている。その理由は、賃貸経営の専門的な知識を持ち合わせていないから・・・、入居者に家賃督促やクレーム対処ができないことが挙げられる。大家さんの多くは地主さんであったり農家の方で、そもそも知識が無いところへ、ハウスメーカーや建築業者が”税金の救世主”を装って賃貸物件を建てさせられているからです。

 

しかし、一番の問題は、何故先祖代々の大切な資産にいとも簡単に何千万・億単位という、そら恐ろしい借金を抱え向かってしまうこと。そして建ててしまっても、自身の経営と認識しないままの他人事の大家さんばかり!。経営が行き詰ったら誰が助けてくれるのか・・・?ハウスメーカー!?建築業者!?管理会社!?はたまた融資してくれた金融機関!?


いえ、誰も助けてはくれません!!全ては自己責任なのです!!

業者は建てさせて儲け、系列会社に管理させて管理業務であなたの財産を毟り取るだけです!言葉のいい「家賃保証」など、あなたの為ではなく建築契約を取りたいが為のもの!その「家賃保証」制度も、契約の中身はまったく業者に有利なようにできていることも、知識が無ければ知る由もない。

 

 


今の世の中は、弱肉強食・格差社会です。神様は誰にも公平に満室にはしてくれません。そして今は満室でも、いつそういう事態に陥るか分かりません。一握りの大家さんが満室経営で生き残り、その残りの殆んどの大家さんが長期空室で悩み続けている現実があります。理由は上記のこと以外にもあります。例えば、不動産業界の慣習や実態、裏側を知ろうとしない。賃貸経営を学ぼうとしない。反対に業者としては、大家さんが知識をつけて貰っては困るのです。そう!何のことは無い、ボッたくれなくなるから・・・

 


かく言う私も一不動産業者ですが、業者になる前は一大家として、無知な素人賃貸経営の浅はかさを後悔し、空室50%の地獄を耐え生き抜きながらも、この業界の無慈悲さにしてやられました!

ならば、自分で資格を持ち業者と対等に力を並べ、他の大家さんを正しい道へと軌道修正する道標となるべきだと・・・

 

 


そんな困った時の大家さんの”駆け込み寺”ここには一緒に学び、助け合える仲間がいます。山陰で鳥取で唯一、アパマン満室経営コンサルタントの私が主宰する、とっとり大家の会「勝ち組大家塾」。「勝ち組大家さん」になるためのノウハウを、皆で研究・シェアしています!!

 

詳細はこちら

賃貸住宅フェア2012in大阪出展します!

10月11日(木)、12日(金)第12回賃貸住宅フェア2012in大阪にて、
大家検定認定講師の関西(近畿・四国地区の各支部長メンバーと私)共同で出展します。

もちろん、賃貸経営実務検定(J−REC)のブース出展です!

今年も、J−REC代表理事の浦田健さんが来場されます!

来場記念の、無料特典もとてもお得なものになっています。もちろん浦田代表理事もサイン会と満室の特効薬!?「満室祈願お札」を差し上げます。

出展メンバー一丸となって楽しい、そして皆様に来場して良かったと感じて頂けるものにしていきます。
関係者の講演(予定)も設定し、その他大家検定制度を解かり易く楽しくPR致します。
またブースでは、随時各支部長による無料相談会も実施いたします。
ぜひ、皆様ご来場ください!お待ちしております。
会場でメンバー講師の顔を見てやってください!

第12回賃貸住宅フェア2012in大阪の詳細は
こちら 

賃貸住宅フェア2011in大阪出展してきました

去る10/13・14と、インテックス大阪に於いて、賃貸住宅フェア2011in大阪が開催され、当財団の大阪・京都・奈良・鳥取支部で、大家検定ブースを出展してきました。
大阪支部三木講師、植木講師、京都支部中井講師、奈良支部中村講師と私の5名体制で体制をつくりました!

  

  

また植木講師は初日トップバッターで単独セミナー発表し、会場から立ち見が溢れ出るほどの盛況振りでした。セミナー終了後、そのレジュメ資料や音声が無料で提供されるとあって、多くの方が当ブースに立ち寄られ関心の高さも伺えました。
二日間とも、当財団理事長浦田健も会場入りし、販売書籍のサイン会、恒例となった来場者無料プレゼントの「満室経営御札サイン入り」を配布しました。

全国各地で空室の悩みや入居者とのトラブルが増加しているせいか、満室ノウハウや問題解決型のセミナー、リフォームやリノベーションの出展企業や弁護士業が目立ちます。
また大手ハウスメーカーが共同で出展していたが、相変わらず新設備を付加する目線しか持っていないのは、何故!?と突っ込みたくなる!
ただでさえ建物本体投資が過大なうえに、新築がとれない収益悪化を目先の満室お約束?付帯設備でカバーしようとする体質は、全くもって大家さんのことを真摯に考えていない現われでもある!


当財団は早くから指摘する2015年頃のアパート・マンション業界の大激震を前に、いかに大家さん自身の底上げを図れるかを最大のテーマとしている。
今回の来場者も勉強熱心な方が多く、異口同音に「これからは大変だ!勉強しなくては・・・!」と、ようやく気付く方も。しかし、まだ気付かない方はごまんといるのも事実。


いつになったら、健全な賃貸業界と研ぎ澄まされた大家さん達の関係が築かれるのだろう・・・

賃貸住宅フェア2011in大阪出展します!

10月13日(木)、14日(金)第11回賃貸住宅フェア2011in大阪にて、
大家検定認定講師の近畿・四国地区の各支部長メンバーと私共同で出展します。

もちろん、賃貸経営実務検定(J-REC)のブース出展です!

今年も代表理事の浦田健さんが来場されます!

来場記念の、無料特典もとてもお得なものになっています。もちろん浦田代表理事もサイン会と満室の特効薬!?「満室祈願お札」を差し上げます。

出展メンバー一丸となって楽しい、そして皆様に来場して良かったと感じて頂けるものにしていきます。
大阪第二支部植木氏の講演も設定し、その他大家検定制度を解かり易く楽しくPR致します。
またブースでは、随時各支部長による無料相談会も実施いたします。

ぜひ、皆様ご来場ください!お待ちしております。
会場でメンバー講師の顔を見てやってください!

第11回賃貸住宅フェア2010in大阪の詳細は
こちら

頼みのはずの管理会社は・・・

当社の目の前と近くに、更に近所にあるアパートは、昨年その管理会社の予期しない倒産劇で、とある大手FCチェーン業者がそれらを含め、ごそっと大掃除でもするかのように管理替えをしていきました。
そのアパートは旧管理会社の頃から空室はあったものの、管理を替えてからは更に空室が増え、お客様を連れてきたかと思えば、ものの2・3分で出て行ってしまう光景は何回か覚えがありました。

昨日、当社テナント大家さんから知り合いを紹介され、目の前と近くのそのアパートを紹介して欲しいということで、その管理会社から鍵を借り物件を見て頂くことに・・・

結論はもうお分かりですね!
玄関周りは蜘蛛の巣だらけ、ようやく中に入ったら、猛暑の熱気でよどんだ空気が襲ってくる。更に酷いのは、和室の新畳が床に積まれたまま、床の埃やゴミからなのか、目が痛くなる刺激臭が居ても立ってもいられない!

もう一つの近くの物件も似たようなもの。フロアは何か工事の後のような埃が溜まったままで、スリッパもなく内見どころかスグ出たくなった。
想像はついていたが、こんなまともに管理されていない、大家自身も任せっきりで管理しようとしない物件なんて、安くしてくれたって誰が借りる筈もない!逆に当社に管理を頼まれたとしても、キッパリお断り申し上げる。

その大家からしてみれば、頼みのはずの管理会社。
管理替えの時には甘い言葉で、さぞかしスグにでもまたそれからも満室を期待させているくらいでしょう・・・
その会社がこともあろうに、管理とは名ばかりの実態を繰り返し、手数料を毟り取り、何か一言目には「家賃値下げ」の大合唱!大家と共に安定経営を目指す考えなど、これっぽっちも持ち合わせていない・・・そんな不動産会社のオンパレード!
そんな不動産業界は何時になったら改善されるのだろう!?

これが真実なのです!大家さん自身が自立し、経営意識を持ち、知識を吸収して対処していかなければ、この業界はこれから先も同じことの繰り返しです!

税制改正セミナーが流行る時期ですが・・・

昨年12月に平成23年度「税制改正大綱」が閣議決定された。
大きくは、1月から開始される「相続税の基礎控除の引き下げ」です。現在の5,000万円から3,000万円と下がり、相続人1人当り 1,000万円控除も600万円に下がります。
さらに、相続税額の圧縮に効果的だった生命保険でも、「生計を一つにする同居の親族に限る」ということですから、むごい改正だと言えます。
法人への課税は減税にして、その穴埋めに個人に対する課税は大幅な増税路線です。近い将来消費税の増税も心配で、益々景気への悪影響が心配されます。

ここで、この相続税の不安を逆手にとったビジネスが、またあちらこちらで流行りだします。
そうです。以前からあるハウスメーカーや建設業者・不動産業者主催の「税制改正セミナー」です!
もうお分かりでしょうが、彼らの目的は「相続税の不安に乗じて、賃貸物件を建てさせガッポリ儲ける」ことです!さらに、契約をとり易くするための「家賃保証・一括借上」なる制度でごまかし、その後の絶対服従管理で利益を吸い取り続ける。まさに最初から最後まで取りっぱぐれのないビジネスです!

こんなビジネスがまかり通る原因は、悪徳商法でもなんでもなく、ただ単に地主さん・大家さんの誰もが自分の大切な資産に係わる知識を持ち合わせていないこと!また学んでから進もうとしないで、知識が無いことを理由に「他人に全てお任せ」で、営業マンの言葉を鵜呑みにしたり、大手業者だからプロだからと大きな勘違いをして向かってしまうことに他ならない!

確かに、賃貸物件を建てれば相続税対策の一つにはなります。しかし、それだけの理由で向かってしまっては、取り返しのつかないことになってしまいます。そのような大家さんの事例はゴロゴロしています。
大切なのは、相続対策には優先順位を守ることが大原則であり重要!
〜菎蛎从・・・いくら大きな借金をして賃貸物件を建てたとしても、相続人全員の協議が纏まらなければ、絵に描いた餅。税法の特典が受けられないばかりか、共有資産として手が付けられなくなってしまう。
納税対策・・・資産をきちんと把握し、相続人が困らないように色分けをしておく。処分する土地、活用する土地、住み続ける土地等。また生命保険の検討も・・・
節税対策・・・ここで初めて、持ち続け活用する土地があるなら、賃貸建設等の検討に入る。しかし、むやみやたらに相続税を”0”にするために必要以上規模にしないことが鉄則!建設業者は目いっぱい建てさせるのが目的と心得よ!あとで経営がおかしくなっても、誰も責任は取ってくれない!

相続税がかかるかどうか、再度財産目録を作り、円滑な財産継承のために「たな卸し」をすることをおススメします。
日本人はケツに火がつかないと、またギリギりにならないと、動かない民族のような気がします。

騙されるのが当たり前の大家さん!?

また、悲惨な大家さんに出会ってしまいました・・・

先日、他社管理の戸建賃貸に、お客様を内見にお連れしたとき、たまたま大家さんがいらっしゃいました。なんとその大家さんは、以前「大家検定」体験講習に参加されたことのある高齢者の女性の方で、そこそこの挨拶でその日は終わり、後日内見者をつれてきたお礼にと来社されました。

そこで色々とお話を伺うことができたのですが、この方も賃貸アパートの空室に業を煮やし、とある大手FCチェーン店に管理替えたり、その後も別のFCのところに替えたりとしていました。
結果としてはやはり管理を取りたいが為の、いいことばかり並べ奉ったトークだけで、客付け等の実態はお粗末なものでした。

おかしな点は、それでも何とか大家さん側から業者の機嫌を損ねないようにと配慮し、極めつけは投資物件の購入までしていたこと。それは半ば脅し的に、この物件を買ってもらわないと客付けできないような迫り方だったという・・・。付け加えれば、その物件は表面利回りが5%足らずのもので、リフォームも200万以上注ぎ込んでいる。

何も知らない大家さんをいいことに、同業者の風上にも置けないことを影でコソコソ(いや、この業者では日常茶飯事のごとく、当たり前に堂々と・・・)と食い物にしている。情けない以外の何者でもない!

もうこれ以上、悲惨な大家さんに出会うことが無いように願いたいものです!

賃貸住宅フェア2010in大阪出展してきました

去る10/14・15と、インテックス大阪に於いて、賃貸住宅フェア2010in大阪が開催され、当財団の大阪・京都・奈良・徳島・鳥取支部で、大家検定ブースを出展してきました。
大阪支部三木講師、植木講師、京都支部中井講師、奈良支部中村講師、徳島支部木内講師と私の6名体制で完璧な体制をつくりました!
また中井講師は二日目単独セミナー発表し、会場から立ち見が溢れ出るほどの盛況振りでした。また主催者企画討論会「高齢者入居について」に三木講師が参加して会場を盛り上げました。
二日間とも、当財団理事長浦田健も会場入りし、販売書籍のサイン会、来場者無料プレゼントの「満室経営御札サイン入り」を配布しました。

  

  


全国各地で空室の悩みや入居者とのトラブルが増加しているせいか、満室ノウハウや問題解決型のセミナー、リフォームやリノベーションの出展企業や士業が目立つ。また大手ハウスメーカーがこぞって姿を消してきている。これは何を意味するのか・・・!?
当財団は早くから指摘する2015年頃のアパート・マンション業界の大激震を前に、いかに大家さん自身の底上げを図れるかを最大のテーマとしている。
来場者も勉強熱心な方が多く、異口同音に「これからは大変だ!勉強しなくては・・・!」と。しかし、中には「収益目当てでアパート経営をするのでなく、相続税を減らす為にするだけさ!」と、どこかの建設会社に丸め込まれている考えをお持ちの、今だ旧態依然の大家さんもまだまだおられますね。

賃貸住宅フェア2010in大阪出展します!

10月14日(木)、15日(金)第10回賃貸住宅フェア2010in大阪にて、
大家検定認定講師の近畿・四国地区の各支部長メンバーと私共同で出展します。

もちろん、賃貸経営実務検定(J-REC)のブース出展です!

今年も代表理事の浦田健さんも来場されます!

来場記念の、無料特典もとてもお得なものになっています。もちろん浦田代表理事もサイン会と満室の特効薬!?「満室祈願お札」を差し上げます。

出展メンバー一丸となって楽しい、そして皆様に来場して良かったと感じて頂けるものにしていきます。
大阪支部三木氏、京都支部中井氏の講演も設定し、その他大家検定制度を解かり易く楽しくPR致します。
またブースでは、随時各支部長による無料相談会も実施いたします。
ぜひ、皆様ご来場ください!お待ちしております。
会場でメンバー講師の顔を見てやってください!

第10回賃貸住宅フェア2010in大阪の詳細は
こちら

不動産管理会社の倒産!

すっかりご無沙汰してしまいました。
9月に入ってからというもの、入居希望者様の問い合わせや、内見が相次ぎブログにまで手が回りませんでした。
反省m(_ _ )m

そんな慌しさの中、つい先日地元中堅不動産会社が急遽倒産したのです。
それだけなら、「へぇ〜」で済まされそうですが、管理を委託していた大家さん、その入居者様はただ事ではありません。
倒産自体は大家さんにも、入居者様にも、事前にご丁寧に知らされるものではなく、ある日突然やってきます。それを一日でも早く知るかどうかで後々の手続きが面倒にもなってきます。
通常は大家さんが取り敢えず自分で管理、または他社へ管理変更し、その旨入居者様に何らかの形で通知が届きます。それで文書内容の指示に従う訳ですが、何日も何週間も経ってからではお互いに不都合が生じてきます。

特に今回は月末の時期で、来月家賃の振込・口座振替・自動振込日が迫っています。契約書の家賃支払方法が直接大家さんになっていたなら、まだ良いのですが、通知がないばっかりに、倒産した会社口座へ入金になってしまいます。自動振込等その停止手続きをしない限り、今後も毎月引き落とされてしまいます。

今月落ちてしまったそのお金はどうなるの?また敷金はどうなるの?と皆さん不安ですよね・・・正当は弁護士さんなり専門家に任せるとして、入居者様には落ち度はありませんから、二重請求はないでしょう。大家さんが後の倒産会社管財人から取り返すこととなるでしょう。

次に、賃貸借契約の形態にもよりますが、大家さんなり新管理会社と変更契約書を交わす必要があります。
〃戚鷭颪梁濕腓大家さん名、または貸主代理人管理会社名で、家賃振込先が大家さん口座であれば、取り立てて問題はないでしょう。
契約書の貸主が大家さん名、または貸主代理人管理会社名でも、家賃振込先が管理会社口座でしたら、せめて大家さんから家賃振込先口座の変更案内文書が来るでしょう。それに従えば良いです。
 オレオレ詐欺(古いか・・・)のような、家賃振込先変更詐欺もあるので、くれぐれもご注意を!!!
L簑蠅老戚鷭颪梁濕腓管理会社名で、家賃振込先も管理会社口座の場合、早急な変更契約が必要になります。口頭でも変更家約は契約ですが、やはり文書にしておかないと・・・

ご自分が入っている不動産会社が倒産なんて、考えもしないでしょうが、大家さんも同様に安易に考えているので、これが大きなリスクとなってきます。ましてや大家さんにしてみれば、負債倒産で敷金や未収家賃の回収の目処がつかなくなれば、踏んだり蹴ったりです。
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プレスリリース
2013/12/16掲載 全国賃貸住宅新聞
とっとり大家の会12月定例会及び忘年会
こちらのページへ

2013/11/18掲載 全国賃貸住宅新聞
とっとり大家の会10月定例会
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